Le déficit foncier est un mécanisme utilisé par plusieurs investisseurs immobiliers pour réduire considérablement leurs impôts. Dans cet article, nous approfondirons l’analyse du mécanisme de la déduction des charges immobilières et son utilisation dans des cas pratiques pour une optimisation fiscale.
Sommaire
Déficit foncier : le point à ce sujet
On parle de déficit foncier lorsque les charges déductibles liées à un bien immobilier locatif dépassent les revenus fonciers générés par ce même bien. Par charges déductibles, on entend :
- Les travaux de rénovation ;
- Les Frais déductibles d’un bien locatif ;
- Les taxes foncières ;
- Les charges de copropriété.
Pour optimiser l’impact de l’investissement immobilier, il convient de calculer le déficit foncier.
Comment estimer le déficit foncier ?
Pour calculer le déficit foncier, commencez par additionner vos revenus fonciers bruts provenant de la location de biens immobiliers. Ensuite, identifiez et soustrayez toutes les charges déductibles telles que les intérêts d’emprunt, les dépenses de réparation et autres. On obtient la formule suivante :
Déficit foncier = Charges déductibles – Revenus fonciers
Si le total des charges dépasse les revenus fonciers, vous obtenez un déficit foncier. Pour en savoir plus sur la manière d’optimiser votre fiscalité avec le déficit foncier et d’autres stratégies fiscales immobilières, il est recommandé de consulter un professionnel de la fiscalité ou un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier.
Comment est imputée la perte foncière ?
Un déficit foncier peut être imputé de deux manières différentes :
- Sur le revenu global : il peut être imputé sur le revenu global du contribuable. Il permet de réduire son impôt sur le revenu. L’imputation est limitée à 10 700 € par an ;
- Sur les revenus fonciers des années suivantes : Le déficit foncier non imputé sur le revenu global peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes pendant 10 ans.
Quels sont les avantages du déficit foncier ?
Le déficit foncier présente plusieurs avantages. Tout d’abord, il offre la possibilité de réduire son impôt sur le revenu. En investissant dans des biens immobiliers locatifs, vous constituez un patrimoine immobilier susceptible de vous procurer des revenus complémentaires à votre retraite. Les travaux de rénovation réalisés dans le cadre d’un déficit foncier permettent de valoriser votre patrimoine immobilier, en améliorant la qualité et la valeur du bien.
Comment réaliser un déficit foncier pour optimiser sa fiscalité ?
Pour optimiser votre fiscalité avec le déficit foncier, vous pouvez procéder de deux façons :
L’investissement dans l’immobilier ancien à rénover
L’investissement dans l’immobilier ancien à rénover peut s’avérer une stratégie d’optimisation fiscale efficace. Prenons l’exemple d’un contribuable qui achète un immeuble ancien à 300 000 € et engage des travaux de rénovation pour un montant de 100 000 €. S’il décide de louer ensuite l’immeuble non meublé pour un loyer annuel de 15 000 € et qu’il est soumis à une tranche d’imposition de 30%, il peut générer un déficit foncier de 87 000 €.
Ce déficit foncier lui permet de réduire son impôt sur le revenu de 26 100 € la première année. Il pourra ensuite imputer le déficit non imputé sur les années suivantes, pendant 10 ans, ce qui lui permet de réduire son imposition foncière et de lisser l’impact fiscal de son investissement. Cette stratégie réduit l’imposition globale du contribuable tout en lui permettant de se constituer un patrimoine immobilier générateur de revenus.
L’acquisition d’un bien immobilier en Loi Denormandie
La loi Denormandie est un dispositif fiscal français qui vise à encourager l’investissement locatif dans l’immobilier ancien rénové en centre-ville des villes moyennes. Cette loi offre une réduction d’impôt sur le revenu de 12 % à 21 % du prix de revient du bien, selon la durée de location (généralement comprise entre 6, 9 et 12 ans).
La loi Denormandie vous permet de louer votre bien immobilier à des étudiants, des personnes en situation de handicap ou des personnes à revenus modestes. Il n’existe pas de plafonnement des loyers et le déficit foncier est imputé sur le revenu global. Hormis les conditions précitées, cette loi stipule que le bien immobilier à acquérir doit être situé dans une commune éligible au dispositif telle que :
- Abbeville ;
- Amiens ;
- Chartres ;
- Lyon ;
- Macon, etc.
La loi Denormandie peut être un excellent investissement pour les contribuables qui recherchent une réduction d’impôts sur le revenu et souhaitent investir dans l’immobilier ancien. Il faut cependant bien choisir le bien immobilier. Notons également que les travaux de rénovation sont importants. N’hésitez pas à vous faire conseiller par un expert en fiscalité pour optimiser votre investissement et maximiser les avantages fiscaux.
